Пособие – «как купить хороший дом» или «о чём вам не раскажет риелтор»
Очень хочется принять хоть какое-то участие в помощи нашего русскоговорящему обществу.
Уже много говорилось о банках, процентах и ипотеке, но так как в ипотеках я ничего сама не смыслю, но хочется хотя бы помочь советом на что надо обращать внимание когда покупаете дом (или аппартаменты). Эту тему вроде ещё не затрагивали, хотя перед тем как брать ипотеку, идти в банк и волноваться о процентах – нужно выбрать хороший дом, чтобы не прогадать.
Очень хочется сначала собрать побольше информации прежде чем писать статью только по своему личному опыту и наблюдениям. Я надеюсь, что наши девчонки и мальчишки поделятся фактами из своих печальных опытов (надеюсь таких не много, но хочется предостеречь других от повторения наших с вами ошибок).
В жизни многих людей/пар живущих в Голландии, наступает момент, когда начинаешь задумываться: «а не купить ли мне/нам дом?» (ну или, по крайней мере, так думали многие люди до 2008 пока не нагрянул кризис). Для тех же кто всё ещё думает об этом сейчас или на ближайшее будущее, очень хочется составить список того, что надо проверить прежде чем покупать дом или квартиру.
Дома до 1950 (примерно) Это достаточно старые дома и покупать их (обычно) достаточно рисковано. В том смысле, что сами дома обычно стоят не так дорого, но вот дополнительные затраты, которые вам (возможно)придётся вложить в этот дом, могут быть выше чем вы думаете. Первое на что стоит обратить внимание – это изоляция дома.
В таких старых домах (обычно)
отсутвует изоляция (isolatie) – для вашего кошелька это означает, что вы будете выкидывать горы денег в год за отопление, что сделает ваши ежемесячные траты за дом намного выше ваших ожиданий (может даже оказаться, что в конечном итоге вы будете платить ту же сумму, что и люди в новых, но новых изолированных домах).
Многие владельцы знают об этом (прожив в этом доме как минимум пару лет), и если им очень хочется избавиться от этого дома (или самим изначально не хотят платить много за отопление), то они устанавливают в доме двойное стекло (dubbel glas). Как ясно из названия, мы ставим данные двойные стёкла, чтобы тепло оставалось внутри, а не уходило наружу. Если вы планируете купить старый дом (для того, чтобы в нём жить, а не полностью переделывать), то убедитесь, что
в доме везде двойное стекло, а не частично (gedeeltelijk dubbel glas). Частичное двойное стекло, всё равно, что без него (
поверьте мне – проверено на личном опыте).
В таких домах также (обычно) отсутвует
изоляция стен (muurisolatie) – если ваш сосед кашлянул – вы это услышали, т.е. никакой личной жизни.
Если вы покупаете аппартаменты, но стоит ещё задуматься об
изоляции пола (vloerisolatie), а то будете слушать кашель соседей не только справа и слева, но и сверху и снизу. Вам это надо?
Насчёт отопления. В таких старых домах (давайте сразу согласимся, что дома, которым более 60 лет уже ближе к монументам, чем к новым домам). В таких домах обычно не очень надёжное отопление (в смысле, не эффектиное и не безопасное). Обычно это
gaskachels или moederhard. Первое – это (грубо говоря) камин, который работает от газа, а второе – это классический камин (т.е. для него нужны дрова). Ещё встречается
open haard Для разогрева воды обычно используется
Geiser – типа наших совецких батарей откуда идёт тёплая вода.
Если гейзер просто выглядит не очень красиво, то камин – может быть очагом возгарания, что обычно не очень безопасно, да и вопрос насколько тепло в таком доме зимой.
Дома с 1950 - 1995 (примерно) Это уже более-менее новые дома со средне-статистическими ценами, которые народ себе может позволить. Для этих домов также действуют замечания по поводу изоляции (особенно для аппартаментов), где вы можете слышать телевизор соседей снизу в шесть утра или вашей соседки сверху, которая в два ночи вернулась пьяная домой и бродит там на каблуках (пара наглядных примеров).
В данных домах в большинстве своём изоляция дома происходит с помочью двойного стекла (ещё раз убедитесь, что оно везде, а не частично).
Отопление обычно поставляется с помощью C.V.-ketel (
centraleverwarmingsketel )
При покупке дома с CV-ketel
очень важно смотреть на две вещи:
1. сколько лет этому cv-ketel. Обычно, когда ему больше 10 лет, то риелторы стараются это не показывать, так что уточните сами если нигде нет информации об этом (если cv-ketel новый – они вам вами уши прожужат (так как это дополнительный плюс для дома, который вы собираетесь купить). Я бы сказала, что нормальная жизнь cv-ketel – 10 лет (гарантия, насколько помню на 5 лет). Если вы решились на покупку дома с cv-ketel и ему от 10 до 15 лет, то можете смело сбивать цену дома как минимум на 5штук.
2. обязательно уточните находится ли cv-ketel в собственности или это huur ketel. Если он находится в собственности, то он ваш с потрахами, а если он арендованный, то могут возникнуть проблемы при передаче дома. Если вы решите перевести контракт аренды cv-ketel на себя, но при этом вы платите около 20евро в месяц за аренду. Вы можете купить новый cv-ketel, но это будет стоить около 5000евро (для маленьких домов возможно меньший ketel и, соответственно, более дешёвый). Именно потому, что эти устройства такие дорогие, вы обычно не найдёте цену на сайтах.
Важно!: чем новее cv-ketel тем меньше он потребляет электричества и в конечном итоге вы платите меньше, чем со своим старым cv-ketel. Проблема возникает, если вы живёте в аппартаментах (и не на последнем этаже), то не сможете установить новый cv-ketel (из-за соседей сверху) из-за того, что новые cv-ketel пыхтит как поровоз и окна соседей наверху будут просто запотевать.
В некоторых домах уже предусмотрено центральное отопление, что очень хорошо, потому что вам не надо будет заморачиваться с cv-ketel (+ экономнее для вашего кошелька). Если отопление и тёплая вода поставляются «центрально», но обычно пишут
Verwarming: Standsverwarming
Warm water: Centrale voorziening
Дома с 1995 по нынешнее время Это (относительно) новые дома, в них уже присутствует (только что упомянутое) цетральное отопление, они хорошо изолированы и отвечают последним стандартам всего-всего. С точки зрения банальной эрудиции – это хорошее вложение денег (даже в наши кризисные времена).
Почему хорошее вложение? (говорю о домах от 200-300тыс, а не за миллион)
Ну хотя бы потому, что вы экономите на электричестве и обогреве дома (или квартиры). За год это будет приличная сумма. Ещё потому, что новый дом (при поддержке его в хорошем состоянии) достаточно просто продать. При самом плохом раскладе (и срочной нужде в деньгах) вы ничего не потеряете и продадите за то, что покупали, а при хорошем раскладе ещё и заработаете. Но и ценник на этим дома, конечно....
Если вы покупаете новый дом, то единственное на что надо взглянуть при покупке дома – это район в котором вы будете жить. Все новые дома (сколько я знаю) имеют Stadsverwarming, хорошую изоляцию и новые трубы, так что о состоянии самого дома беспокоиться не стоит. Дома за такие деньги покупают люди с хорошей работой (или своим бизнесом), так что беженцы маловероятно станут вашими соседями. Можно конечно уточнить нет ли рядом (в том же проекте что и ваш дом), аппартаментов предназначенных для сдачи, но мне это кажется несущественным.
Новые дома (в основном) с self-ecosysteem – имеют систему саморегуляции климата в квартире (и вы экономите гору денег на отоплении).
Но не всем из нас дана возможность купить новый дом или аппартаменты за 250+ тысяч европейских рублей. Так что иногда приходится выбирать что-то «Попроще, понадёжнее, чтоб на каждый день». Вот тут стоит быть внимательным при покупке дома.
Покупка дома/аппартаментов в больших городах (немного об erfpacht) Это очень важная особенность домов и аппартаментов в больших городах (да и не только) и мне недавно пришлось объяснять моим коллегам-голландцам что это такое.
Когда вы покупате недвижимость, то возможны два варианта:
1. вы покупаете недвижимость (дом или аппартамент) в собственность, т.е. недвижимость и тот кусок земли, на который она стоит принадлежат вам (и вы 100% собственник)
2. в данной ситуации вы покупаете недвижимость с erfpacht contract (указывается в графе eigendomsituatie). Что это означает? Что дом принадлежит вам, а вот земля на которой он стоит – принадлежит хемеенте (gemeente). Для вашего кармана это означает, что вы ежегодно будет отстёгивать за плату это земли (называется erfpachtcanon). Раз в определённое количество лет (в Амстердаме это 50лет – раньше было 75) эта годовая плата за землю пересматривается (естественно) не в меньшую сторону. Если вы покупаете дом c erfpacht, уточните когда будет следующий пересмотр erfpachtcanon (чтобы потом не получить неожиданный и неприятный подарок). Судя по
данному pdf-примеру ужегодная сумма каннона может запросто подскачить в раз на 2100 евро в год.
Существует
два вида erfpacht: gemeentelijke erfpacht и particuliere erfpacht. Я лично никогда не сталкивалась с erfpacht, но судя по статье – particuliere erfpacht – это одна большая проблема, так как банки отказываются финансировать подобного рода недвижимость, поэтому если покупаете недвижимость с erfpacht – уточните – на всякий случай о разновидности этого erfpacht.
Дома с erfpacht стоят обычно дешевле, так что если вы вдруг увидели вроде бы хороший дом, в хорошем месте, в хорошем состоянии, но подозрительно дешёвый (или сравнительно дешёвый по сравнению с рядомлежащими домами) – уточните, какой вид собственности имеет данная недвижимость.
Иногда вы можете выкупить erfpachtcanon у хемеенте, но это обычно очень невыгодно и стоимость данного дома для вас мгновенно возрастёт. Многие владельцы всё-таки выкупают этот каннон (для себя, но, в первую очередь потому, что дом будет проще продать). В таких случаях обычно пишут «
Erfpachtrecht is eeuwigdurend en de canon is eeuwigdurend afgekocht».
Опять же – уточняйте и уточняйте.
Покупка дома (особые моменты при покупке дома) Здесь хотелось бы собрать некоторые сведения о неприятных моментах, на которые надо обращать внимание при покупке домов.
Возможно это дело вкуса, но я бы не стала покупать дом с мраморным полом. Это, может быть выгладит красиво, но очень непрактично, если у вас есть дети, которые могу себе об этот пол разбить голову. Или вы когда-нибудь прольёте воду на под, незаметите и подскальзнётесь. Я почти на все 100 уверена, что падение на деревянный пол будет менее болезненным, а про медицину в Го я вам расказывать не стану.
Также стоит сразу обратить внимание на район и соседей. По домам обычно намного проще составить себе впечатление о контигненте людей. Живёт ли там много семейных пар с детьми, или наоборот много людей пожилого поколения (тогда вряд ли в этом районе частые вечеринки). Гляньте на машины, что стоят перед окнами и прислушайтесь к звукам (тишина или несколько соседей с лающими собаками, которые будут вас будить посреди ночи).
Последний раз также наткнулась на такую вещь – как общий сад. Некоторые дома в Голландии строятся вокруг определённого зелёного участка по переметру, и выход на этот участок только у жителей этих домов через заднюю дверь – это назвается общим садом. Если вы покупаете такой дом – уточните не придётся ли вам платить servicekosten за уход за этим общим садом.
Ecли покупаете дом, также стоит обратить внимание на тип крыши. Я в них лично не разбираюсь, но до написания статьи попытаюсь выяснить (но уже сейчас стоит обращать внимание и прикинуть не понадобится ли вам новая крыша в скором времени)
- Plat dak bedekt met bitumineuze dakbedekking
- Zadelzak
- Mansarde dak
- Zadeldak bedekt met dakpannen
Покупка аппартаментов (особые моменты при покупке аппартаментов) Зависит, конечно от того, новые аппартаменты или старые, но пожив в аппартаментах (1964 года), я бы не рекомендовала покупать такую недвижимость – никаких нервов на соседей не хватит и молодёшь, которая под окнами собирается, тоже не подарок.
Если новые аппартаменты, двойное стекло и центральное отопление, но не стоит волноваться – иначе перечитать всё, что написано вверху по поводу отопления и изоляции.
Service kosten. В любых аппартаментах если сбор за уборку общего здания. Эти «сборы» могут очень сильно разница от одних аппартаментов до других. (приводя пример в моём городе) Сборы в доме с erfpacht и не очень хорошим расположением – 61евро, а в довольно новых аппартаментах с подземной парковкой и камерами – 161euro.
(тоже приводя пример на моём городе) У нас есть дешёвые аппартаменты в домах (цены от 100тысяч за 40кв метров), т.е. ипотека вроде ничего и многие могут себе позволить купить (я не буду пугать расказами о том как это выглядит), но сервисные сборы там 175euro в месяц. Это (если честно) удавиться, т.е. ипотека + сервисный сбор будет вам обходиться в столько же сколько самый дешёвый домик в том же Заандаме (без сервисных сборов).
Из ваших месячным сборов, деньги идут на уборку и поддержание здания в хорошем состоянии, а остальная часть денег идёт в общую «копилку». Так что прежде чем покупать аппартаменты (особенно если они не новые) посмотрите сколько денег в этой общей копилке. Если немного, то стоит задуматься. Скажем через полгода общим собранием будет решено обновить цемент между кирпичами снаружи (косметический ремонт) и на это нужно 30тысяч, а в копилке всего 10. Это означает, что остальные 20тысяч лягут на плечи скажем 16 квартирантов (если брать 4этажное здание).
Обращайте внимание на детали!
Общие замечания -
Метраж жилой прощади. Смотрите не только на цены на дом, но и на метраж жилой площади. Два дома стоящих рядом могут отличаться по цене не только по состоянию дома, но и по жилой площади.
-
Centrale voorziening. Обращайте внимание на отопление и как поставляется горячая вода и помните момент описанные выше.
-
Volledig geïsoleerd. Иногда риелторы пишут, что дом или аппартаменты имею полную изоляцию. Я не знаю, что это означает в их понимании. Сама бы я сказала, что это dakisolatie + dubbel glas + muurisolatie + vloerisolatie. Спросите.
-
Energielabel. Новым домам это необязательно, но в старых домах (до 1995года), было бы хорошо глянуть сколько электричества потребляет данный дом (чтобы знать сколько вы теряете на электричестве в год).
-
V.O.N. (vrij op naam) vs Erfpacht. Обязательно посмотрите на вид собственности (если вы берёте дом с erfpacht – подумайте дважды обо всех плюсах и минусах.
Если вы собрались идти смотреть дом (особенно не новый, где скорее всего нечего скрывать), то приготовьтесь, что вам будут врать в глаза (риелтор) и скрывать все минусы той или другой недвижимости. Не стоит вестись на их медовые разговоры ни о чём, а приготовьте конкретный список вопросов и не стесняйтесь задавать вопросы (и смотрите сразу на реакцию). Не бойтесь взглять на CV-ketel (если присутствует и сразу посмотреть на дату выпуска). Ещё один совет дала бы – прогуляйтесь мимо этого дома или аппартаментов вечером при хорошей погоде и посмотрите, что там творится в то время дня. Чтобы платить за дом вам (скорее всего) придётся работать, так что вечером вам захочется расслабиться в собственном доме.
Вы планируете купить дом, который стоит больших денег, так что задавайте вопросы, смотрите, нюхайте и ещё раз – обращайте внимание на детали.
Я описываю, что в основном бывает, но дом от дома отличаеться, поэтому вы читаете эту статью. Все замечания по данной теме с удовольствием принимаются.
, почти всегда одна температура, если поставить хорошее отопление- очень приятно жить.
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума